Mitvermietete Immobilien: Jeder Miteigentümer entscheidet für sich über die Cedolare Secca
Italiens Finanzverwaltung stellt klar: Bei gemeinsam vermieteten Wohnimmobilien kann jeder Miteigentümer selbst wählen, ob er die Pauschalsteuer nutzt – mit unterschiedlichen Folgen für Registersteuer und Mietanpassung.
Wird eine Wohnimmobilie in Italien von mehreren Personen gehalten und gemeinsam vermietet, stellt sich regelmäßig die Frage, ob das Sonderregime der sogenannten Cedolare Secca – einer Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen – auch in solchen Fällen greift. Die italienische Finanzverwaltung hat hierzu Klarheit geschaffen: Die Option steht grundsätzlich offen, muss aber von jedem Miteigentümer einzeln ausgeübt werden.
Individuelle Wahlmöglichkeit statt Kollektiventscheidung
Die Cedolare Secca ersetzt für den optierenden Vermieter die Einkommensteuer samt Zuschlägen sowie die Register- und Stempelsteuer, die sonst bei der Registrierung eines Mietvertrags anfällt. Entscheidend ist: Die Wahl dieses Regimes wirkt ausschließlich für die Person, die sie trifft. Bei mehreren Eigentümern eines vermieteten Objekts kann somit ein Teil der Miteigentümer die Pauschalsteuer wählen, während andere im ordentlichen Steuerregime verbleiben. Eine einheitliche Entscheidung aller Beteiligten ist nicht erforderlich.
Unterschiedliche Folgen je nach Wahl
Auch der Renovierungsbonus wurde verlängert: 2025 sind 50 % Abzug mit einer Ausgabenobergrenze von 96.000 € für die erste (Haupt-)Wohnung möglich. Für Zweitwohnungen gelten 36 % (2025), danach sinken die Sätze 2026/2027 auf 36 % (Hauptwohnung) bzw. 30 % (Zweitwohnung). 2028–2033 sind allgemein 30 % vorgesehen, die Obergrenze reduziert sich dann auf 48.000 €.
Möbel- und Haushaltsgerätebonus: 50 % bis zu 5.000 € – an Sanierung geknüpft
Optiert ein Miteigentümer für die Cedolare Secca, gilt für seinen Anteil am Mietertrag die Pauschalbesteuerung. Zugleich entfällt für ihn die Registersteuer für die gesamte Dauer der Option. Im Gegenzug verzichtet er auf Mietanpassungen, einschließlich der Anpassung an den italienischen Verbraucherpreisindex (Istat), soweit seinen Anteil betreffend.
Miteigentümer, die sich gegen die Pauschalsteuer entscheiden, bleiben für ihren jeweiligen Mietanteil im ordentlichen Steuerregime und damit auch weiterhin zur Zahlung der Registersteuer verpflichtet. Diese bemisst sich anteilig nach dem jeweiligen Eigentumsanteil am Mietertrag. Wichtig für die Praxis: Die Wahl der Cedolare Secca durch einen einzelnen Miteigentümer befreit die übrigen Eigentümer nicht automatisch von der Registersteuer.
Stempelsteuer bleibt gesondert zu prüfen
Unabhängig von der Option für die Pauschalsteuer ist die Pflicht zur Stempelsteuer auf den Mietvertrag gesondert zu beurteilen. Die Befreiung von der Registersteuer, die mit der Cedolare Secca einhergeht, ist von dieser Verpflichtung strikt zu trennen.
Verzicht auf Mietanpassung als Kehrseite
Wer sich für die Pauschalsteuer entscheidet, verzichtet zugleich auf jegliche Anpassung des Mietzinses – auch auf die an die Inflation gekoppelte Istat-Anpassung. Aus anwaltlicher Sicht lohnt sich hier ein zweiter Blick: Für Miteigentümer mit geringem Steuersatz kann die Cedolare Secca finanziell attraktiv sein, während der Verzicht auf Mietanpassungen bei langfristigen Verträgen und steigender Inflation spürbare Nachteile mit sich bringen kann. Eine pauschale Empfehlung verbietet sich daher – die Entscheidung sollte stets im Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Ertrags- und Anteilsverhältnisse getroffen werden.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine ausführliche Rechts- beratung durch einen Rechtsanwalt. Änderungen der Rechtslage sind möglich; lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.