LAVVIT-Anwälte, Avvocati und Steuerberater sind Ihre kompetenten Berater bei der Zahlung der Imposta Municipale Unica (IMU), der italienischen Grundsteuer, die den Gemeinden zweimal im Jahr gezahlt werden muss, bei der Versicherung Ihrer Immobilie in Italien, bei der Vermietung Ihrer Ferien-Immobile, bei der Versteuerung von Mieteinnahmen.
• Erklärt alles rund um die Imposta Municipale Unica (IMU)
• Berechnet die IMU-Grundsteuer
• Erstellt Ihre IMU-Grundsteuer-Erklärung
• Berät bei Abschluss von Versicherungen für Ihre italienische Immobilie: Hausrat- und Gebäudeversicherungen
• Stellt den Kontakt zu deutschrachigen Versicherungsberatern her.
• Berät bei der Vermietung Ihrer Ferien-Immobilie in Italien
• Stellt den Kontakt zu seriösen Agenturen her, die die Vermietung übernehmen
• Prüft Miet- und Agenturverträge
• Berät bei der Versteuerung von Mieterträgen in Italien
• Erstellt die Steuererklärungen für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
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Im Juni und Dezember ist die Grundsteuer IMU zu zahlen. Bei Vermietung der Immobilie sind die Mieteinanhmen zu versteuern.
Nein, Sie müssen die Grundsteuer IMU selbstständig und ohne Aufforderung jedes halbe Jahr zahlen.
Die Grundsteuer IMU errechnet sich aus dem Katasterwert der jeweiligen Immobilie. Es handelt sich um eine örtliche Steuer, die je nach Region variiert.
Grundsätzlich kann jede Immobilie auch an Touristen vermietet werden. Allerdings gibt es in Eigentümergemeinschaften (Kondominium) oder Residence-Anlagen vertragliche Einschränkungen. An den oberitalienischen Seen kann es Einschränkungen durch die jeweilige Gemeinde geben.
Nach Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Italien müssen Einnahmen aus Vermietung in Italien auch in Italien versteuert werden.
Die Steuererklärung bzgl. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung muss immer bis Ende Juli des Folgejahres beim italienischen Finanzamt abgegeben werden.
Wie in Deutschland können Sie Hausratversicherung und Gebäudeversicherung abschließen.
Das Baurecht ist im Erdbebenland Italien sehr streng, es ist sicher zu stellen, dass die Immobilie dem Baurecht entspricht. Ansonsten drohen dem jeweiligen Eigentümer hohe Strafen durch die italienischen Behörden.
Es gibt keinen Anwaltszwang, aber ein Ausländer sollte in Italien nicht ohne Anwalt eine Immobilie kaufen. Ein Italiener eigentlich auch nicht. Es gibt zu viele Fallstricke, die hohe Folgekosten nach sich ziehen können.
Das italienische Immobilienrecht sieht zwei Schritte vor: Zunächst wird ein Preliminare oder Compromesso-Kaufvertrag privatschriftlich abgeschlossen. Erst Wochen später wird der Übertragungsvertrag (rogito) beim Notar durchgeführt.
Der Preliminare-Vertrag, auch Compromesso genannt, ist ein privatschriftlicher Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer zur Übertragung einer Immobilie verpflichten. Das ist also schon der Kaufvertrag.
Der Rogito ist ein notarieller Vertrag, in dem die Übertragung einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer durchgeführt wird.
Bei einer proposta d’aquisto, dem unwiderruflichen Kaufangebot, handelt es sich in Wirklichkeit meist um einen versteckten Mini-Preliminare-Kaufvertrag. Das ist keine Immobilien-Reservierung, sondern gleich der Kaufvertrag.
Nein, auf keinen Fall. Die proposta d’aquisto irrevocabile, ein unwiderrufliches Kaufangebot, ist ein Mini-Preliminare-Kaufvertrag auf anderthalb DinA4 Seiten. Hier fehlen wichtige Sicherungsklauseln für den Käufer.
Die Maklergebühr wird nach Abschluss des Prelimainre-Vertrages fällig, und damit sofort nach dem unwiderruflichen Kaufangebot. Mit diesem Mini-Preliminare sollen Diskussionen zwischen Käufer und Verkäufer vermieden werden, damit der Makler schnell an seine Provision kommt. Das ist der eigentliche Zweck des unwiderruflichen Kaufangebotes?
Obwohl der Makler vom Käufer eine hohe Provision verlangt, vertreten die meisten Makler die Interessen des Verkäufers, der auch einen Innen-Provision zahlt.
Nur ein Architekt, Geometer oder Ingenier kann den Ist- mit dem baurechtlichen Soll-Zustand überprüfen. Das kann weder ein Anwalt noch ein Notar.
Ja, aber nur wenn man als Käufer selber den italienischen Notar auswählt und sich nicht auf windige Notare einlässt, die mit Maklern und Verkäufern unter einer Decke stecken und bei der Prüfung der Baugeschichte und der Übereignungsgeschichte der Immobilie beide Augen schließen.
Der Käufer hat nach italienischem Immobilienrecht das Recht den Notar auszuwählen, schließlich muss der Käufer auch die gesamten Notarkosten für die Übertragung der Immobilie zahlen.
Bei der Revocatoria-Klage fordern die Gläubiger des Verkäufers die italienische Immobilie vom Käufer heraus. Die Frist dafür beträgt fünf Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Gar nicht, aber Preliminare und Rogito können durch einen Anwalt so ausgestaltet werden, dass eine Gläubiger-Klage ins Leere läuft und durch italienische Gerichte abgewiesen wird.
Nein, der Käufer erwirbt die Immobilie in Italien „gekauft-wie-gesehen“. Ein guter Anwalt baut aber trotzdem Haftungsklauseln in den Preliminare-Vertrag ein.
LAVVIT ist eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei für deutsches und italienisches Recht.
Bernd Oostenryck
Giovanna Vittorino
Nicola Ottaviani
Dott.ssa Flutur Mustafaj
Holger Gaidosch
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