Mehr Licht hat seinen Preis
Wer in Italien ein Fenster vergrößern will, braucht Genehmigungen, einen Statiker und die Zustimmung der Nachbarn. Fehler können die Immobilie baurechtlich angreifbar machen.
Viele deutsche Käufer erwerben in Italien ältere Häuser oder Altbauwohnungen. Oft sind die Räume dunkel. Der Wunsch nach einem größeren Fenster liegt nahe. Doch ein solcher Eingriff ist keine Privatsache. Er verändert die Fassade und häufig auch die Statik des Gebäudes. Ohne Genehmigung darf der Eigentümer deshalb nicht tätig werden. In aller Regel muss ein zugelassener Techniker eine SCIA einreichen. Das ist die „Segnalazione Certificata di Inizio Attività“, eine qualifizierte Baubeginnanzeige. Zuvor ist zu klären, ob Landschafts- oder Denkmalschutz bestehen. Solche Bindungen können das Vorhaben ganz verhindern.
Eingriff in die tragende Wand
Besonders anspruchsvoll ist der Eingriff in eine tragende Wand. Die italienischen Technischen Baunormen (Norme Tecniche per le Costruzioni, DM 17. Januar 2018) stufen ihn als „lokalen Eingriff“ ein. Die Erdbebensicherheit des Gebäudes darf sich dadurch nicht verschlechtern. Italien liegt in weiten Teilen in seismisch aktiven Zonen. Das Thema hat daher praktisches Gewicht.
Wer einen Teil der tragenden Wand entfernt, schwächt das Gebäude. Zum Ausgleich wird eine sogenannte Cerchiatura eingebaut. Das ist ein steifer Rahmen aus Stahl oder Stahlbeton. Er nimmt die senkrechten Lasten auf. Zudem fängt er die waagerechten Kräfte eines Erdbebens ab.
Ein Ingenieur muss dafür eine Tragwerksplanung mit Steifigkeitsberechnung erstellen. Diese Unterlagen sind vor Beginn der Abbrucharbeiten einzureichen. Zuständig ist die kommunale Bauanlaufstelle (Sportello Unico per l’Edilizia) oder das regionale Bauaufsichtsamt (Genio Civile). Ein Bauleiter für das Tragwerk überwacht den Einbau des Rahmens. Er prüft auch die Materialzertifikate. Nach Abschluss der Arbeiten ist die statische Abnahme zu dokumentieren. Ohne diesen Nachweis fehlt die Grundlage für die Nutzbarkeitsbescheinigung.
Welche Genehmigung erforderlich ist
Das italienische Baurecht kennt für solche Vorhaben zwei Verfahren. Die CILA („Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata“) ist eine einfache, von einem Techniker bestätigte Baubeginnmitteilung. Sie genügt für kleinere Eingriffe in nichttragende Wände. Die SCIA ist dagegen Pflicht, wenn tragende Teile betroffen sind. Sie gilt auch bei denkmalgeschützten Gebäuden. Die Wahl ist im Ergebnis einfach: Wer eine Cerchiatura in eine tragende Wand einbaut, braucht stets die SCIA. Den Antrag stellt ein Architekt, Geometer oder Ingenieur bei der Gemeinde.
Die Rechte der Miteigentümer
In Eigentumswohnanlagen kommt eine zweite Ebene hinzu. Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum. Das italienische Zivilgesetzbuch (Codice Civile, c.c.) schützt deshalb die Interessen aller Eigentümer.
Nach Art. 1102 c.c. darf jeder Miteigentümer die Außenmauer auf eigene Kosten verändern. Er darf dabei aber ihre Zweckbestimmung nicht ändern. Die anderen Eigentümer müssen die Mauer weiter nutzen können. Sicherheit und Erscheinungsbild des Gebäudes dürfen nicht leiden.
Art. 1120 c.c. schützt zudem den architektonischen Gesamteindruck („decoro architettonico“). Der Umbau darf die Linien der Fassade nicht stören. Er darf auch keinen Wertverlust des Gebäudes verursachen. Die Gerichte berücksichtigen dabei frühere Veränderungen an der Fassade.
Entscheidend ist ferner die Gemeinschaftsordnung. Eine vertragliche Ordnung („regolamento contrattuale“) wird einstimmig beschlossen. Sie kann jede Veränderung der Außenansicht verbieten. Sie kann sie auch von einem Beschluss der Versammlung abhängig machen. Eine durch Mehrheitsbeschluss erlassene Ordnung („regolamento assembleare“) regelt dagegen nur die Verwaltung. Sie kann die Rechte aus Art. 1102 c.c. nicht aufheben.
Zu beachten sind außerdem die Abstandsregeln für Fensteraussichten. Für direkte Aussichten auf das Nachbargrundstück gilt nach Art. 905 c.c. ein Mindestabstand von 1,5 Metern. Für seitliche oder schräge Aussichten verlangt Art. 906 c.c. 75 Centimeter.
Licht und Luft nach Vorschrift
Auch das Gesundheitsrecht setzt Maßstäbe. Das Ministerialdekret vom 5. Juli 1975 regelt Mindestwerte für Belichtung und Belüftung von Wohnräumen. Maßgeblich ist zunächst das Verhältnis von Fensterfläche zu Bodenfläche (Rapporto Aeroilluminante, RAI). Die öffnungsfähige und transparente Fensterfläche muss mindestens ein Achtel der Bodenfläche betragen. Das entspricht 12,5 Prozent.
Der zweite Wert ist der mittlere Tageslichtquotient (Fattore medio di Luce Diurna, FLDm). Er misst den tatsächlichen Anteil natürlichen Lichts bei bedecktem Himmel. Für Wohnungen muss er mindestens 2 Prozent betragen. Er hängt von der Ausrichtung des Hauses ab. Auch Balkone, Nachbargebäude und die Art der Verglasung spielen eine Rolle.
Was nach dem Umbau zu tun ist
Nach Abschluss der Arbeiten folgt die Verwaltungsarbeit. Unterbleibt sie, wird die Immobilie baurechtlich irregulär. Das kann Bußgelder auslösen. Beim späteren Verkauf wird es zum Problem.
Ein Techniker muss den aktualisierten Grundriss beim Kataster einreichen. Das geschieht über das Verfahren DOCFA bei der Agenzia delle Entrate. Die Frist beträgt 30 Tage nach Ende der Arbeiten. Ändern sich Belichtung und Belüftung, ist zudem die Nutzbarkeitsbescheinigung zu erneuern. Dazu reicht der Techniker innerhalb von 15 Tagen die „Segnalazione Certificata di Agibilità“ (SCA) bei der Gemeinde ein (Art. 24 DPR 380/2001). Bei Versäumnis droht ein Bußgeld.
Für den Abschluss des Bauverfahrens sind mehrere Unterlagen nötig. Dazu zählen die Fertigstellungsanzeige, die Eingangsbestätigung des Katasters und die Bestätigung des Technikers. Bei einem Eingriff in die tragende Wand kommt der statische Nachweis hinzu. Wurden Heizkörper oder Steckdosen versetzt, muss der Handwerksbetrieb eine Konformitätserklärung für die Anlagen ausstellen (Dichiarazione di Conformità, DiCo).
Mit welchen Kosten zu rechnen ist
Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen. Für Planung und Verfahren fallen 1.000 bis 2.500 Euro an. Das umfasst CILA oder SCIA sowie die Katastermeldung. Ist ein Tragwerksplaner nötig, kommen 1.500 bis 3.000 Euro hinzu. Die Bauarbeiten kosten je nach Wandstärke 2.000 bis 5.000 Euro. Darin enthalten sind Mauerschnitt, Abbruch und Einbau des Stahlrahmens. Ein maßgefertigtes Fenster mit gedämmtem Blendrahmen kostet je nach Material 800 bis 2.500 Euro.
Bei einem Eingriff in die tragende Wand summiert sich das Vorhaben damit auf rund 5.300 bis 13.000 Euro. Käufer sollten diese Summe schon bei der Kaufentscheidung einkalkulieren. Zudem sollten sie vor dem Notartermin prüfen lassen, ob frühere Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine ausführliche Rechts- beratung durch einen Rechtsanwalt. Änderungen der Rechtslage sind möglich; lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.