Ohne Baurechtstitel keine neue Nutzung
Wer in Italien aus einem Laden eine Wohnung macht, braucht einen förmlichen Titel der Gemeinde. Das Gesetz „Salva Casa“ hat die Verfahren vereinfacht. Ein Freibrief ist es nicht.
Ein Ladenlokal in Ligurien soll zur Ferienwohnung werden. Ein Lager in der Toskana soll als Büro dienen. Solche Pläne sind unter Käufern italienischer Immobilien weit verbreitet. Doch die Umwidmung hat ihre Tücken. Wer die Nutzung von einer Kategorie in eine andere wechselt, braucht einen Baurechtstitel. Das gilt auch dann, wenn kein einziger Stein bewegt wird. Je nach Fall reicht eine Meldung an die Gemeinde, die SCIA. In anderen Fällen ist eine Baugenehmigung nötig.
Fünf Kategorien, eine Regel
In Italien ist jede Immobilie einer Hauptfunktion zugeordnet. Für diese Funktion wurde sie geplant. Für diese Funktion hat die zuständige Gemeinde sie genehmigt. Maßgeblich ist Art. 23-ter des Einheitstextes zum Bauwesen, des Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. Nr. 380/2001). Die Norm kennt fünf Nutzungskategorien. Die erste ist das Wohnen, einschließlich gemischter Nutzungen mit überwiegendem Wohnanteil. Die zweite umfasst Tourismus und Beherbergung, etwa Hotels, Zimmervermietung und Bed & Breakfast. Die dritte betrifft Produktion und Verwaltung, also Lager, Werkstätten, Büros und Kanzleien. Die vierte ist der Handel mit Geschäften, Bars und Restaurants. Die fünfte ist die landwirtschaftliche Nutzung.
Typisch ist der Umbau eines Lagers zur Wohnung. Ebenso häufig ist der Wechsel vom Gewerbe zum Wohnen. Entscheidend ist dabei nicht die Kategorie im Kataster. Maßgeblich sind allein die Baurechtstitel. Sie haben den Bau und alle späteren Änderungen erlaubt.
Die Nutzung zählt, nicht die Bauarbeit
Eine Umwidmung ist nötig, sobald ein Raum anders genutzt werden soll als in den Gemeindeunterlagen verzeichnet. Das betrifft das ganze Gebäude ebenso wie einzelne Einheiten. Bauarbeiten sind dafür keine Voraussetzung. Es genügt die geänderte Nutzung.
Ob die Änderung zulässig ist, hängt von drei Faktoren ab. Erstens muss der kommunale Bauleitplan sie erlauben, in der Regel der Piano Regolatore Generale (PRG). Zweitens sind technische Normen und Gemeindesatzungen zu beachten. Drittens muss die Immobilie die hygienischen Anforderungen der neuen Nutzung erfüllen. Dazu zählen etwa ausreichende Fenster und Raumhöhen.
In Eigentümergemeinschaften lauern zusätzliche Hürden. Viele Anlagen haben eine vertragliche Gemeinschaftsordnung, das regolamento contrattuale. Der Bauträger hat sie aufgestellt. Die Käufer haben sie mit dem Erwerb akzeptiert. Eine solche Ordnung kann Umwidmungen ausdrücklich verbieten.
„Salva Casa“ senkt die Hürden
Das Recht der Nutzungsänderung wurde jüngst grundlegend überarbeitet. Grundlage ist das sogenannte Salva-Casa-Dekret, das Gesetzesdekret Nr. 69 vom 29. Mai 2024. Das Parlament hat es mit Gesetz Nr. 105 vom 24. Juli 2024 umgewandelt. Erklärtes Ziel war weniger Bürokratie.
Drei Neuerungen stechen heraus. Erstens ist der Wechsel zwischen Wohnen, Tourismus, Produktion und Verwaltung sowie Handel für einzelne Einheiten nun stets zulässig. Die landwirtschaftliche Kategorie bleibt ausgenommen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude in einem historischen Zentrum, einem bebauten Gebiet oder einem Erweiterungsgebiet liegt. Ein Beispiel ist das Souterrain, das vom Lager zur Wohnung wird. Hier setzt das Regionalrecht allerdings Grenzen.
Zweitens entfällt die Pflicht, zusätzliche Flächen für städtebauliche Standards bereitzustellen. Gemeint sind etwa neue Parkplätze. Diese Pflicht hatte Umwidmungen früher häufig verhindert. Drittens dürfen die Gemeinden eigene Bedingungen setzen. Sie können etwa verlangen, dass die neue Nutzung zur überwiegenden Nutzung des Gebäudes passt. Auch Sonderregeln für Erdgeschosse und Keller sind möglich.
Eine Einschränkung bleibt. Die Erschließungsbeiträge, die oneri di urbanizzazione, fallen weiter an. Das gilt, soweit das Regionalrecht sie vorsieht.
Umwidmung ist nicht gleich Sanierung
Viele halten jede Nutzungsänderung für eine bauliche Sanierung. Das ist ein Irrtum. Der Einheitstext unterscheidet zwei Fälle. Beim Wechsel ohne Bauarbeiten ändert sich nur die vorgesehene Nutzung. Beim Wechsel mit Bauarbeiten muss die Immobilie an die neue Kategorie angepasst werden. Das betrifft etwa neue Innenwände oder zusätzliche Fenster.
Einfache Instandhaltung zählt dabei nicht als Bauarbeit. Wer nur streicht oder Böden erneuert, bleibt im Fall ohne Bauarbeiten. Gleiches gilt für genehmigungsfreie Maßnahmen, die sogenannte edilizia libera.
Welcher Titel gebraucht wird
Den Titel erteilt das zuständige Amt der Gemeinde. Für den Wechsel ohne Bauarbeiten genügt die SCIA, die zertifizierte Meldung über den Beginn der Tätigkeit. Sie reicht auch bei kleinen, genehmigungsfreien Eingriffen. Größere Arbeiten können einer CILA unterliegen, der beglaubigten Baubeginnsanzeige. Dann liegt ein Wechsel mit Bauarbeiten vor. Auch hier genügt aber fast immer die SCIA.
Bei tiefen Eingriffen steigen die Anforderungen. Dann ist die SCIA als Ersatz der Baugenehmigung nötig oder die Baugenehmigung selbst, der permesso di costruire. Das gilt etwa für den Abriss von Wänden. Es gilt auch für den vollständigen Neubau von Gebäudeteilen.
Ein Beispiel macht es greifbar. Ein Büro soll zur Wohnung werden. Die Räume erfüllen bereits alle Anforderungen an Wohnraum. Bauarbeiten sind nicht geplant. In diesem Fall genügt die SCIA für den Wechsel ohne Bauarbeiten.
Eine alte Pflicht, oft übersehen
Viele glauben, die Pflicht zum Baurechtstitel sei neu. Das liegt oft an der Verwechslung mit einer bloßen Katasteränderung. Tatsächlich besteht die Pflicht seit Jahren. Schon vor „Salva Casa“ verlangte der Einheitstext für den Wechsel zwischen Kategorien eine Erlaubnis. Das galt auch ohne Bauarbeiten. Das Gesetz Nr. 105/2024 hat das Verfahren weiter vereinfacht. Seither ist für Wechsel ohne Bauarbeiten zumindest eine SCIA erforderlich.
Bedeutung hat das vor allem für Altfälle. Die rechtmäßige Ursprungsnutzung ergibt sich nur aus den Baurechtstiteln. Das Kataster hilft dabei nicht weiter. Das hat der italienische Staatsrat jüngst bestätigt (Consiglio di Stato, Sez. IV, Urteil vom 8. Juni 2026, Nr. 4620). Zudem heilt bloßer Zeitablauf nichts. Eine nie gemeldete Umwidmung wird auch nach zehn Jahren nicht rechtmäßig. Auch dann braucht es die erforderlichen Titel.
Ein Bauverstoß mit Folgen
Eine Umwidmung ohne Titel kann ein echter Bauverstoß sein, ein sogenannter abuso edilizio. Gleiches gilt, wenn sie den Planungsvorgaben widerspricht. Die Behörde kann dann die Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung verlangen. In schweren Fällen droht der Abriss nicht genehmigter Bauteile.
„Salva Casa“ hat aber die Wege zur Legalisierung verbessert. Möglich sind eine nachträgliche SCIA, die SCIA in sanatoria, und eine Konformitätsprüfung, das accertamento di conformità (Art. 36-bis D.P.R. Nr. 380/2001). Die strenge „doppelte Konformität“ ist dabei weggefallen. Früher musste ein Vorhaben dem Recht zur Zeit der Ausführung entsprechen. Zugleich musste es dem Recht zur Zeit des Antrags genügen. Heute gilt ein gespaltener Maßstab. Planungsrechtlich zählt das Recht zum Zeitpunkt des Antrags. Bau- und hygienerechtlich zählt das Recht zum Zeitpunkt der Änderung.
Grenzen bleiben jedoch bestehen. Die Erleichterung gilt nicht bei vollständiger Abweichung vom Titel. Sie gilt auch nicht bei Verstößen gegen absolute Bindungen der Immobilie. In diesen Fällen droht weiterhin die Rückkehr zur ursprünglichen Nutzung.
Für Käufer folgt daraus eine klare Lehre. Wer eine italienische Immobilie mit Umnutzungsplänen erwirbt, sollte vorab die Kette der Baurechtstitel prüfen lassen. Ein Blick ins Kataster genügt nicht.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine ausführliche Rechts- beratung durch einen Rechtsanwalt. Änderungen der Rechtslage sind möglich; lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.