Wem gehört die Kaufanzahlung – dem Verkäufer oder dem Makler?
Ein verbreiteter Irrtum kann die gesamte Transaktion gefährden. Klare Regeln schützen Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
Wer in Italien eine Immobilie kaufen will, unterschreibt zunächst ein Kaufangebot, die sogenannte „proposta d’acquisto”. Damit verbunden ist eine erste Zahlung. Viele Käufer stellen sich dabei eine einfache, aber folgenreiche Frage: Auf wen soll der Scheck oder die Überweisung lauten? Die Antwort ist eindeutig. Empfänger ist immer der Eigentümer der Immobilie. Niemals darf der Betrag auf den Namen der Maklerfirma ausgestellt werden.
Drei Grundregeln für die Zahlung
Erstens muss der Name des Empfängers exakt mit dem Grundbucheintrag übereinstimmen. Zweitens muss jeder Scheck den Vermerk „nicht übertragbar” tragen. Diese Vorgabe folgt aus dem italienischen Geldwäschegesetz. Drittens verwahrt der Makler den Scheck lediglich treuhänderisch. Erst wenn der Verkäufer das Angebot förmlich annimmt, erhält er das Geld.
Bei mehreren Eigentümern – etwa Ehepaaren oder Erbengemeinschaften – empfiehlt sich ein gesonderter Scheck für jeden Miteigentümer, jeweils anteilig zur Eigentumsquote. Wichtig für die Praxis: Das Angebot wird nur wirksam, wenn alle Miteigentümer unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist der Vertrag hinfällig, und die Zahlung muss zurückgegeben werden.
Ein Sonderfall betrifft geerbte Immobilien. Ist der ursprüngliche Eigentümer bereits verstorben, darf der Scheck keinesfalls auf seinen Namen lauten – ein solcher Titel ließe sich schlicht nicht einlösen. Ist das Erbschaftsverfahren noch nicht abgeschlossen, empfiehlt sich eine aufschiebende Bedingung im Kaufangebot, die die Wirksamkeit des Vertrags an die fristgerechte Eintragung der Erbschaft knüpft.
Handelt es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen, muss der Scheck auf die vollständige Firmenbezeichnung ausgestellt werden – niemals auf einzelne Geschäftsführer oder Gesellschafter. Käufer sollten sich zudem einen aktuellen Handelsregisterauszug vorlegen lassen, um die Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person zu prüfen.
Die Anzahlung als Rechtsinstitut
Juristisch handelt es sich bei dieser Zahlung meist um eine sogenannte „caparra confirmatoria” nach Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches (Codice Civile). Sie erfüllt drei Funktionen: Sie bestätigt die Ernsthaftigkeit des Vertragsschlusses, sie dient im Fall des Rücktritts als pauschalierter Schadensersatz, und sie eröffnet der geschädigten Partei wahlweise den Weg zur Klage auf Erfüllung nach Art. 2932 Codice Civile.
Tritt der Käufer ohne triftigen Grund zurück, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Zieht sich hingegen der Verkäufer zurück, steht dem Käufer der doppelte Betrag zu. Kommt der Kauf zustande, wird die Summe auf den Kaufpreis angerechnet.
Zurückzuzahlen ist die Anzahlung insbesondere dann, wenn der Verkäufer das Angebot ablehnt oder verstreichen lässt, wenn eine vereinbarte aufschiebende Bedingung – etwa die Finanzierungszusage der Bank – nicht eintritt, oder wenn sich nachträglich schwerwiegende, nicht offengelegte Mängel der Immobilie herausstellen.
Für zusätzliche Sicherheit sieht das italienische Recht seit dem Gesetz Nr. 124/2017 vor, dass der beim Vorvertrag gezahlte Betrag treuhänderisch bei einem Notar hinterlegt werden kann. Der Notar zahlt die Summe erst nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde an den Verkäufer aus – und erst, nachdem er die Lastenfreiheit der Immobilie geprüft hat.
Eine kritische Anmerkung
An dieser Stelle lohnt der Einwand des Advocatus Diaboli: Die treuhänderische Verwahrung durch den Makler mag in der Theorie Schutz bieten, in der Praxis fehlt jedoch häufig eine wirksame Kontrolle darüber, ob der Makler die Gelder tatsächlich getrennt vom eigenen Vermögen verwahrt. Käufer sollten daher nicht allein auf die gesetzliche Vorgabe vertrauen, sondern sich die treuhänderische Verwahrung schriftlich bestätigen lassen. Ebenso bleibt in der Praxis oft unklar, wie eine „schwerwiegende, nicht offengelegte” Mangelhaftigkeit rechtssicher nachzuweisen ist – hier entstehen regelmäßig Streitigkeiten, die nur im Einzelfall zu klären sind.
Fehlt eine Finanzierungsklausel und lehnt die Bank den Kredit ab, gilt der Käufer als vertragsbrüchig. Die Anzahlung verfällt dann zugunsten des Verkäufers, und der Makler kann zusätzlich seine Provision verlangen. Umgekehrt entfällt bei fehlender Annahme durch den Verkäufer jeder Provisionsanspruch des Maklers.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine ausführliche Rechts- beratung durch einen Rechtsanwalt. Änderungen der Rechtslage sind möglich; lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.