Haus in Italien kaufen
Ihr Anwalt, wenn Sie in Italien eine Immobilie, ein Haus oder eine Wohnung, kaufen.
Haus in Italien kaufen
Ihr persönlicher Italien-Anwalt hilft, wenn es um Immobilien in Italien geht, z.B. am Gardasee oder in der Toskana …
Willkommen bei Ihren Immobilien-Anwälten in München und Verona:
Mit unserem Team aus Anwälten, Architekten und Steuerberatern können Sie sorglos Ihre Traum-Immobilie in Italien kaufen!
Ein Haus oder eine andere Immobilie in Italien kaufen:
Mit uns als Anwalt an Ihrer Seite, kaufen Sie als Deutscher, Österreicher, Schweizer in Italien sicher und sorglos. Direkt von privat oder über einen Makler. Das gilt natürlich auch beim Kauf eines Appartements, einer Wohnung oder einer Villa – und natürlich auch bei einer Gewerbe-Immobilie. Die Italiener sprechen bei Privaträumen dabei immer von „casa“, Haus gleichbedeutend mit Heim. Deshalb bleiben sprechen wir auch vom Kauf eines „Hauses“, auch wenn Sie ein kleines Appartement meinen. Denn es geht hier um Ihre persönliche Oase in Italien. Und wir stellen sicher, dass Ihr Traum nicht im Alptraum endet, sondern im Traum-Haus – beim Kauf Ihrer Immobilie und darüber hinaus.
Die Anwälte mit über 20 Jahren Erfahrung.
Dank unserer über 20-jährigen Erfahrung im italienischen Immobilienrecht sind wir Ihre Immobilien-Anwälte mit Sprachkompetenz. Vertrauen Sie auf Fachwissen im Detail und lassen Sie sich sicher und erfolgreich durch den Kaufprozess führen.
Sorglos, eine Immobilie in Italien erwerben!
Mit dem Rundum-sorglos-Paket unserer Anwalts-Kanzlei umgehen wir alle Fußangeln beim Kauf eines Hauses in Italien. Hierbei gibt es einiges zu beachten: Baurecht, Bauordnungsrecht, Maklerrecht, Steuerrecht etc. Sichern Sie sich gegen eine mögliche Insolvenz des Verkäufers vertraglich ab! Denn sonst droht Totalverlust Ihres Traum-Hauses noch bis zu fünf Jahren nach Eintragung Ihrer Immobilie im italienischen Gebäuderegister. Deshalb ist unser persönlicher Rat: nur mit erfahrenen und versierten Immobilien-Anwälten ein Haus in Italien kaufen.
Immobilienkauf und Hauskauf in Italien – was ist zu beachten:
Der Immobilienkauf in Italien ist anders: Sie erwerben Ihr Haus oder Ihre Wohnung oft ohne Notar mittels eines Preliminare-Kaufvertrags. Damit das schneller geht, wollen die Makler Sie eine Proposta d’acquisto unterschreiben lassen – ein unwiderrufliches Kaufangebot. Vorsicht: Dies ist im Grunde ein Preliminare-Kaufvertrag, oft auf nur anderthalb DIN-A4-Seiten. Dabei sollen Sie bis zu 30 Prozent des Kaufpreises anzahlen, ohne dass wichtige Garantien enthalten sind. Ein sorgfältiger Preliminare-Kaufvertrag muss jedoch bauordnungsrechtliche und steuerrechtliche Garantien, Bau-Zusicherungen und eine Solvenzgarantie umfassen. Ohne diese riskieren Sie einen Totalverlust Ihrer Immobilie.
So schützen Sie Ihr Vorhaben …
Nur ein gründlich ausgearbeiteter Preliminare-Kaufvertrag schützt Sie vor teuren Fallen und dem Verlust von Zeit und Geld. Dafür brauchen Sie einen umsichtigen Immobilien-Anwalt. In Italien wimmelt es von Schwarzbauten, da schon die kleinste Veränderung am Haus als illegal gilt – und die Italiener lieben es, an ihren Immobilien zu basteln. Ohne die Expertise eines erfahrenen Bautechnikers, der die baurechtlichen Gegebenheiten genau prüft, riskieren Sie Geldstrafen, Rückbau oder sogar den Abriss von Teilen Ihres Hauses. Um Sie vor genau diesen Risiken zu bewahren, arbeiten wir mit bautechnischen Experten zusammen, die keine Details übersehen. Setzen Sie daher auf unsere Kompetenz und vermeiden Sie teure Überraschungen.
So wir Immobilienkauf zum Kinderspiel …
Und wir wählen den Notar. Lassen Sie sich keinen Notar aufschwätzen, mit dem Makler oder Verkäufer seit Jahrzehnten gut zusammenarbeiten. Gut bedeutet, gut für Baufirma oder Makler, schlecht für Sie! Wir arbeiten dazu mit ausgewählten jungen Notarinnen und Notaren, die penible Prüfungen im Gebäudekataster vornehmen und präzise Übereignungs-Verträge mit uns ausarbeiten. So wird der Immobilienkauf in Italien zum Kinderspiel! Und am Ende trinken wir zusammen einen Prosecco.
Wir arbeiten im Team für Sie:
Nutzen Sie das Kontaktformular oder fragen Sie hier
sofort nach einer persönlichen Beratung in der Kanzlei,
in München, am Telefon oder Videocall.
Unsere Leistungen, wenn Sie mit uns ein Haus in Italien erwerben:
Wir unterstützen Sie in allen Phasen des Hauskaufs. Verhandeln dabei mit Makler bzw. dem Verkäufer und erstellen den Preliminare-Kaufvertrag. Dazu stellen wir die bauordnungsrechtliche Konformität der Immobilie sicher und prüfen den notariellen Übertragungsvertrag des Hauses.
So läuft es im Einzelnen …
• Im Beratungsgespräch erläutern wir Ihnen die Schritte, wie Sie eine Immobilie in Italien kaufen.
• Gerne übernehmen wir die Verhandlung des Kaufpreises mit Makler oder Verkäufer.
• Erstellen Reservierungsvereinbarung.
• Machen einen Seriösitäts-Check hinsichtlich des Verkäufers
• Wir führen eine Due-Diligence Prüfung bzgl. der Immobilie durch.
• Erstellen einen Preliminare-Kauf-Vertrag mit Klauselen, die Sie als Käufer schützen
• Der Immobilien-Kauf-Vertrag wird nach Ihren Wünschen angepasst.
• Prüfen die Immobilie durch ausgewählte Bau-Technikern hinsichtlich der Baukonformität (Schwarzbau-Analyse).
• Wählen einen Vertrauens-Notar aus, der fachlich kompetent ist und auf unserer Seite steht.
• Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Deshalb studieren wir den notariellen Übertragungsvertrag genau und fügen Käufer-Schutzklauseln ein.
• Gerne repräsentieren wir Sie beim Notar-Vertrag als Bevollmächtigter.
• Helfen bei der Wahl der Gas-, Strom- und Wasser-Versorger.
• Vermitteln ein vertrauenswürdiges Institut für die Kredit-Finanzierung Ihrer Immobilie.
• Auch vermitteln wir Ihnen gerne einen deutschsprachigen Versicherungs-Makler.
• Falls gewünscht, helfen wir dabei, Ihre Ferien-Immobilie zu vermieten.
Sicherer Ablauf des Kaufs einer Altbau-Immobilien in Italien
Der Immobilienkauf in Italien ist anders: Sie erwerben Ihr Haus oder Ihre Wohnung oft ohne Notar mittels eines Preliminare-Kaufvertrags. Damit das schneller geht, wollen die Makler Sie eine Proposta d’acquisto unterschreiben lassen – ein unwiderrufliches Kaufangebot. Vorsicht: Dies ist im Grunde ein Preliminare-Kaufvertrag, oft auf nur anderthalb DIN-A4-Seiten. Dabei sollen Sie bis zu 30 Prozent des Kaufpreises anzahlen, ohne dass wichtige Garantien enthalten sind. Ein sorgfältiger Preliminare-Kaufvertrag muss jedoch bauordnungsrechtliche und steuerrechtliche Garantien, Bau-Zusicherungen und eine Solvenzgarantie umfassen. Ohne diese riskieren Sie einen Totalverlust Ihrer Immobilie.
Sicherer Ablauf des Kaufs einer Altbau-Immobilien in Italien
Info – Immobilien-Kauf in Italien
Sicherer Ablauf des Kaufs einer Altbau-Immobilien in Italien
Das italienische Recht sieht einen zwei-stufigen Kauf einer Immobilie vor: zunächst schließen Sie einen privatschriftlichen Preliminare-Kaufvertrag – also ohne Notar – ab und einige Zeit später findet der Notarvertrag statt, nachdem der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Register eingetragen wird. Der Preliminare-Kaufvertrag wird idealerweise von einem versierten Immobilien-Anwalt in deutscher und italienischer Sprache erstellt. Zwischen Preliminare-Kaufvertrag und Notarvertrag bleibt die Zeit, die Immobilie auf bauordnungsrechtliche Mängel durch einen Architekten oder Geometer prüfen zu lassen. Keinesfalls sollte der Käufer eine Proposta D’Aquisto bei einem Makler unterschreiben. Dabei handelt es sich um einen als Angebot oder Reservierung getarnten Preliminare-Kaufvertrag, dem wichtige Käufer-Schutz-Klauseln fehlen. Angesichts der strengen Rechtsprechung des Italienischen Kassationsgerichtshof darf ein Angebot oder eine Reservierung nur durch einen Anwalt erstellt werden.
Sicherer Ablauf beim Kauf einer Neubau-Immobilien in Italien
Vor der Reform der Regierung Renzi konnte auch der Vertrag über den Bau einer Neubau-Immobilie privatschriftlich und garantielos als privatschriftlicher Preliminare-Kaufvertrag abgeschlossen werden. Nun muss auch der Preliminare-Kaufvertrag beim Notar beurkundet werden, für Vorauszahlungen auf abgeschlossene Gewerke muss eine Bürgschaft eines zugelassenen Bank- oder Versicherungsinstituts erstellt werden, und der Käufer wird im Register eingetragen. Wir bereiten hier den Preliminare mit dem Notar und gegebenenfalls unter Beratung eines Architekten vor. Baufortschritte und Beendigungen von einzelnen Gewerken werden von unserem Architekten kontrolliert, bevor der Käufer weitere Zahlungen vornimmt. Auch beim Neubau ist anwaltliche Beratung unerlässlich, ansonsten holt ein Notar den einfachsten Standartvertrag aus der Schublade, der die speziellen Gegebenheiten des Neubau-Projektes außer Acht lässt.
Kaufrechtliche Grundlagen des Immobilienkaufes
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien richtet sich nach italienischem Recht: den kaufrechtlichen Bestimmungen des Codice Civile sowie den individuellen Regelungen des Preliminare-Kaufvertrages und des Notarvertrages. Üblich ist eine Immobilie nicht nach Maß, sondern als ganzes zukaufen. Deshalb werden im Vertrag auch keine Quadratmeter des Hauses oder der Wohnung, geschweige der einzelnen Räume, angegeben. Die Altbau-Immobilie wird „gekauft wie gesehen“ erworben. Damit verliert der Käufer die wichtigsten Gewährleistungsrechte. Ein seriöser Anwalt nimmt deshalb von dem allgemeine Gewährleistungsausschluss einzelne Teile der Immobilie aus, damit der Käufer nicht die sprichwörtliche Katze im Sack kauft.
Umschreibung einer Immobilie in Italien
Eine italienische Immobilie kann nach dem Kauf natürlich auch auf eine andere Person umgeschrieben werden. Das geht allerdings nur problemlos, wenn hinsichtlich des Eigentümers als zukünftigen Erblassers das deutsche Erbrecht anwendbar ist. Das muss schon beim Kauf einer Immobilie in Italien durch Testament festlegen. Nach italienischem Erbrecht wäre das nur schwerlich möglich.
Grundbuchrechtliche Grundlagen
In Italien gibt es zwei Arten von Immobilienregistern: In den ehemaligen österreichischen Gebieten Südtirol, Trentin, und einigen Teilen des Friauls gilt österreich-ungarisches Grundbuchrecht weiter. Ansonsten werden Immobilien in Registern eingetragen, dabei wird zwischen dem Gebäudekataster und dem Grundstückskataster unterschieden. In den Katastern sind die Eigentümer mit ihrem ehelichen Güterstand eingetragen, die Gebäudeklassen und die Registerrendite. Bei Grundstücken findet man außerdem die landwirtschaftliche Rendite und die Einordnung als Wiese, Weinberg oder Olivenhain oder anderes. Die Grundbucheintragungen auch falsch sein können, prüft der Notar vor dem Übereignungsvertrag, ob die Übereignungen in den letzten 30 Jahren rechtmäßig erfolgt sind. Gewissenhafte Notar prüfen auch über diesen Zeitraum hinaus.
Bauordnungsrecht: Der (neue) Eigentümer haftet für Verstöße
Italien ein hochindustrialisiertes und reguliertes Industrieland und hochgradig Erbeben gefährdet. Das Baurecht ist deshalb sehr streng und wird ebenso streng kontrolliert. Bei Erdbeben sollen die Häuser nicht zusammenbrechen. Deshalb darf von den Baugenehmigungen bei Neubau nicht abgewichen werden. Bei Änderungen in Altbauten bedarf es oft einer Baugenehmigung oder mindestens einer Bauanzeige. Wir sagen immer in einem italienischen Haus dürfen Sie „Teppiche und Tapeten ersetzten – für alles andere bedarf es einer Baugenehmigung.“ Nicht genehmigte Veränderungen können zu unangenehmen Folgen für den jeweiligen Eigentümer führen: teure Sanktionen und Aufforderung eine neue Baugenehmigung zu beantragen, sind harmlose Folgen. Im schlimmsten Fall fordert die Gemeinde zu Umbau, Rückbau oder Abriss auf. Bauen auf eigene Faust kann zu strafrechtlichen Folgen führen. Und der neue Eigentümer haftet für die Verstöße des Alteigentümers.
Info – Steuerrecht beim Immobilienkauf
Steuern beim Kau einer Altbau-Immobilie in Italien
Beim Kauf einer Altbau-Immobilie in Italien fallen grundsätzlich neun Prozent Registersteuer an. Basis ist nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterwert. Außerdem sind zusätzlich jeweils 50 Euro Registergebühr und Katastergebühr fällig. Die Registersteuer ermäßigt sich auf zwei Prozent, wenn die Immobilie zur „prima casa“ wird – also dem (internationalen) Erstwohnsitz. Die Ermäßigung erhält der Käufer jedoch nur, wenn er seinen Erstwohnsitz in die gekaufte Immobilie nach Italien verlegt. Hier ist intensive steuerrechtliche Beratung notwendig, denn die Verlegung des Erstwohnsitzes nach Italien kann unangenehme steuerliche Folgen für das gesamte Vermögen eines Käufers haben.
Steuern beim Kauf einer Neubau-Immobilie in Italien
Beim Kauf einer Neubau-Immobilie in Italien fallen zehn Prozent Mehrwertsteuer an. Basis ist hier der Kaufpreis. Außerdem sind auch hier zusätzlich jeweils 50 Euro Registergebühr und Katastergebühr fällig. Bei Inanspruchnahme der „prima-casa-Regelung“ ermäßigt sich die Mehrwertsteuer auf zwei Prozent.
Steuerrecht nach dem Immobilienkauf
Einmal Eigentümer einer Immobilie in Italien geworden, fallen jährliche Grundsteuern an: die so genannte imposta muncipale unica (IMU). Die IMU wird von den Gemeinden erhoben und diese setzten die Steuersätze fest. Generell errechnet sie sich aus dem Katasterwert und eines Faktors, den die jeweilige Gemeinde festsetzt. Die IMU ist zwei Mal im Jahr zu zahlen. Die Eigentümer erhalten keinen Steuerbescheid, sondern müssen die Steuer persönlich errechnen und das Datum einhalten.
Info – Rechte beim Immobilienkauf
Familienrecht und Immobilienkauf
Beim Kauf eines Hauses oder einer sonstigen Immobilie in Italien ist beim Notarvertrag der eheliche Güterstand des oder der Käufer der Immobilie anzugeben. Hier gilt es genau aufzupassen, dass der Notar den richtigen Güterstand in den Übereignungsvertrag einträgt. In Italien ist die Gütergemeinschaft der Eheleute die Regel. Und das ist etwas grundsätzlich anderes als die deutsche Zugewinngemeinschaft. Und das muss einem italienischen Notar immer wieder erklärt werden. Im Fall der Auflösung des Güterstandes durch Scheidung oder Tod ergibt sich sonst dass der andere Ehepartner auch als Eigentümer im Kataster eingetragen ist, obwohl nie eine Gütergemeinschaft bestand oder er einen Teil der Immobilie gekauft hat.
Maklerrecht beim Immobilienkauf
Wer eine Immobilie in Italien kauft, wird selten um die Beauftragung eines Immobilien-Maklers herumkommen. Die Preise liegen üblicherweise bei drei Prozent des Netto-Kaufpreises der Immobilie. Bei Ferienhäusern muss man inzwischen jedoch mit 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Eine stolze Summe, wenn man bedenkt, dass ein Makler für Mängel der Immobilie nur insoweit haftet, wie sie ihm bekannt sind, Art. 1756 Absatz 1 italienisches Zivilgesetzbuch. Die Provision wird gesetzlich schon nach Abschluss des Preliminare-Vorvertrages fällig, Art. 1755 Absatz 1 italienisches Zivilgesetzbuch.
Architekten und Geometer
Wer ein Haus in Italien kaufen will, stößt schnell auf die Figur des Geometra, bzw. Geometers. Diese Mischung aus Landvermesser und technischem Zeichner kennt sich meist hervorragend im lokalen Bauordnungsrecht aus. Der Geometra führt auch Bauprojekte durch und kann Bescheinigungen über die Konformität eines Hauses bezüglich des Baurechtes ausstellen. Meist sind die Geometra sehr gut vernetzt. Wir arbeiten oft mit Geometern zusammen, wenn sich kein Architekt vor Ort findet. Zu bevorzugen sind allerdings Architekten und Bauingenieure bei der Baubegleitung oder der bauordnungsrechtlichen Bescheinigung. Im Bereich des Gardasees, wo „alle irgendwo unter einer Decke stecken“, prüft Architektin Eileen Meyer die Bauordnungsrechtliche Situation oder führt Bauprojekte als italiensicher Architekt durch.
Info – Erbrecht beim Immobilienkauf
Erbrecht und Immobilienkauf
Schon wenn unsere Mandanten Immobilien in Italien kaufen, fragen sie uns oft nach dem Erbrecht für eine Immobilien in Italien. Und das ist gut so: Gemäß der europäischen Erbrechts-Verordnung kommt es nämlich für die Frage nach der Anwendbarkeit nationalen Erbrechts auf den gewöhnlichen Aufenthalt es Erblassers, also des Verstorbenen, an. Und daran sollte schon vor oder beim Kauf einer Immobilie in Italien daran gedacht werden.
Deutsches Erbrecht nach dem Kauf eine Immobilie in Italien
Nach dem Kauf einer Immobilie in Italien bleibt deutsches Erbrecht anwendbar, wenn der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers in Deutschland gewesen ist oder der Erblasser in einem Testament vor einem deutschen Notar eine Rechtswahl für die Anwendbarkeit deutschen Erbrechts getroffen hat. Als Faustregelt gilt: Der gewöhnliche Aufenthalt liegt in Deutschland, wenn der Erblasser mindestens 183 Tage in Deutschland gelebt hat.
Italienisches Erbrecht nach dem Kauf einer Immobilie in Italien
Nach dem Kauf einer Immobilie in Italien wird italienisches Erbrecht anwendbar, wenn der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt nach Italien verlegt hat oder dort seinen ersten Italienischen Wohnsitz, die Residenza angemeldet hat. Das gilt es durch eine im Testament angelegte Rechtswahl zu vermeiden, da nach italienischem Recht Ehegatten und Kinder sowie Eltern so genannte Pflichterben sind. Für den deutschen Erblassers ist dies unbedingt zu verhindern, da es hier sonst böse Überraschungen geben kann.
Info – Gesellschaftsrecht beim Immobilienkauf
Versicherung der Immobilien in Italien
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien darf der Abschluss einer Versicherung des Traumhauses nicht vergessen werden. Bei der Versicherung einer Immobilie darf nicht gespart werden. Italien ist Erdbeben gefährdet. Die Immobilie muss gegen Erdbebenschäden und Totalverlust bei Erdbeben versichert werden. Wir arbeiten mit deutschsprachigen Immobilienmaklern zusammen. Im Schadensfall ist der Versicherungsmakler erster Ansprechpartner und sollte dem deutschen Immobilieneigentümer zur Seite stehen.
Insolvenzrecht beim Kauf einer Immobilie in Italien
Das italienische Insolvenzrecht ist zwingend beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Italien zu berücksichtigen. Denn: Gläubiger eines hoch verschuldeten Verkäufers einer Immobilie können den Immobilien-Kauf noch fünf Jahre nach seinem Abschluss juristisch anfechten. Voraussetzung ist, dass die Immobilie der Großteil des Vermögens des Verkäufers war. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Verkäufer und Käufer gemeinsam zum Nachteil der Gläubiger des Verkäufers den Kaufvertrag anfechten. Nur saubere anwaltliche Arbeit bewahrt den deutschen Käufer vor einen drohenden Totalverlust.
Mietrecht immobilienkauf
Nach dem Kauf einer Immobilie in Italien, kann diese selbstverständlich auch vermietet werden. Allerdings gibt es auch in Italien ein sehr soziales Mietrecht. Mietträge gelten 3 Jahre mit Option auf weitere 3 Jahre oder 5 Jahre mit Option auf weitere 5 Jahre. Aber danach kann es im Einzelfall schwierig sein, das Mietverhältnis mit dem Mieter zu beenden. Es existieren auch kürzere Mietverhältnisse: Kurzzeitvermietung an Studenten oder Touristen ist auch möglich.
Vermietung alleine oder Agentur
Beim Kauf eines Hauses in Italien achten wir darauf, dass die Immobilie auch als Ferien-Immobilie an Touristen vermietbar ist. Nach Übereignung der Immobilie können Sie die Immobilie an Touristen vermieten und so Kosten wie IMU und TARSI wieder hereinholen. Aus der Ferne ist es allerdings nicht so einfach ist, eine Ferienimmobilie zu vermieten. Deshalb raten wir dazu mit einer professionellen Agentur zusammenzuarbeiten. Die Agentur kümmert sich um die Empfangnahme der Gäste, steht 24 Stunden für die Gäste zur Verfügung und kümmert sich um die Endreinigung. Fragen Sie uns nach einer seriösen Agentur.
Strafrecht beim Kauf einer Immobilie in Italien
uch Strafrecht muss beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Italien beachtet werden. Der Käufer ist durch das Strafrecht geschützt: Wenn der Verkäufer garantiert, dass eine Immobilie den baurechtlichen Vorgaben entspricht. Ist das nicht der Fall könnte er sich des Betrugs schuldig gemacht haben. Das bedeutet aber auch, dass dem Käufer strafrechtliche Konsequenzen drohen können, wenn er die Immobilie wieder verkauft: Hat er bauordnungsrechtlich nicht genehmigte Umbauten gemacht, und garantiert eine bauordnungsrechtliche Rechtmäßigkeit könnte auch er sich des Betrugs schuldig gemacht haben.
LAVVIT ist eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei für deutsches und italienisches Recht.
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