Erbrecht & Steuerrecht beim Immobilienkauf Italien: Renovierungs-Abzüge richtig übernehmen (Agenzia delle Entrate 2025)
Neue Klarstellungen zu Art. 16-bis TUIR: Wer als Erbe welche IRPEF-Abzugsraten nutzen darf – und unter welchen Voraussetzungen.
Die italienische Einnahmenagentur (Agenzia delle Entrate) hat am 2. Oktober 2025 präzisiert, wie Erb:innen nicht genutzte Renovierungs-Abzüge (und ähnliche Boni) des/der Verstorbenen übernehmen können. Entscheidend ist die „materielle und direkte Innehabung“ der Immobilie – und zwar für den gesamten Steuerzeitraum.
Italienisches Immobilienrecht: Einordnung der Renovierungs-Abzüge (Art. 16-bis TUIR)
Art. 16-bis TUIR regelt die Steuerabzüge für Maßnahmen zur Wiederherstellung des Bauvermögens – an Gemeinschaftsteilen ebenso wie an einzelnen Wohneinheiten aller Katasterkategorien samt Pertinenzen. Diese Abzugsrechte können bei Eigentümerwechsel grundsätzlich mitgehen; bei Erbfällen gelten jedoch besondere Regeln.
Steuerrecht: „Materielle und direkte Innehabung“ – praktische Konsequenzen
Todesjahr: Ist zum Zeitpunkt der Erbfall-Eröffnung kein Erbe in materieller und direkter Innehabung (z. B. wegen laufender Miete/Leihe), kann die Quote des Todesjahres nicht abgezogen werden.
Folgejahre: Endet der Miet-/Leihvertrag später und erlangt ein Erbe die Innehabung, dürfen die verbleibenden Jahresraten genutzt werden – vorausgesetzt, die Innehabung besteht jeweils ununterbrochen das ganze Jahr.
Kein Muss im Erbfalljahr: Die Norm verlangt nicht, dass die Innehabung bereits im Jahr der Erbfall-Eröffnung vorliegt; sie muss jedoch in jedem Jahr, in dem die Raten beansprucht werden, vollständig bestehen.
Diese Regeln gelten nicht nur für die klassische Renovierungsförderung, sondern auch für andere vom Verstorbenen ungenutzte Abzugsraten – etwa bonus verde, ecobonus oder superbonus.
Widerruf Schritt für Schritt
- Datum prüfen: Liegt der Vertragsabschluss/Zugang der Annahme ≤ 14 Tage zurück?
- Formular nutzen: Der Anbieter muss ein Widerrufsformular bereitstellen (Informationspflicht).
- Sicher zustellen: Widerruf schriftlich senden – Einschreiben/Rückschein, Fax oder PEC (zertifizierte E-Mail), damit Sie einen Zustellnachweis besitzen. Nachweise aufbewahren.
Immobilienkauf Italien: Schnittstellen mit Erb- und Steuerplanung
Nutzungsplanung: Ist eine durchgehende Eigennutzung im Kalenderjahr realistisch? Nur dann sind Abzugsraten gesichert.
Vertragsmanagement: Läuft noch ein Miet-/Leihvertrag? Enddaten und Übergaben so terminieren, dass die Jahresfristen gewahrt sind.
Mehrere Erb:innen: Wer nutzt welches Jahr? Die jährliche Aufteilung des Abzugs folgt der tatsächlichen Innehabung.
Praxisbeispiele (kurz)
Vermietung läuft bis 30.06.2026: Erbfall in 2025, Vermietung endet Mitte 2026. 2025 keine Rate, 2026 ebenfalls keine, weil keine volle Jahresinnehabung; ab 2027: verbleibende Raten möglich – bei ganzjähriger Eigennutzung.
Wechsel der Nutzenden: 2027 nutzt Erbe A ganzjährig die volle Jahresrate bei A. 2028 nutzt Erbe B ganzjährig die Rate 2028 bei B.
Checkliste für Erb:innen (Erbrecht & Steuerrecht)
- Nachweise zur Innehabung (Schlüsselübergabe, Meldebestätigung, Nebenkosten, etc.) geordnet bereithalten.
- Miet-/Leihverträge dokumentieren; Enddaten und Rückgaben schriftlich fixieren.
- Restlauf der Abzugsraten (Anzahl/Zeiträume) prüfen und Jahresplanung abstimmen.
- Bei mehreren Erb:innen jährliche Nutzung/Zuordnung im Familienvertrag regeln.
- Bei Zweifelsfragen Steuerberatung (commercialista) und italienisches Immobilienrecht anwaltlich prüfen lassen.
FAQ kurz & knapp
Gilt die Übernahme der Abzüge automatisch?
Nur für den/die Erben mit materieller und direkter Innehabung – und nur für volle Steuerjahre der Innehabung.
Muss ich schon im Erbfalljahr drin wohnen?
Nein. Entscheidend ist, dass Sie in den Jahren, in denen Sie Raten beanspruchen, durchgehend innehaben.
Was ist mit Grün-, Energie- und Superbonus?
Die Grundsätze gelten entsprechend auch für bonus verde, ecobonus und superbonus.
