Fondiardarlehen vs. Hypothekendarlehen in Italien:
Unterschiede, Voraussetzungen und Einsatzbereiche
Welche Finanzierung passt zu Ihrem Immobilienkauf in Italien? LTV-Grenzen, Laufzeiten, Rang der Hypothek und Sonderfälle – kompakt erklärt.
Immobilienkauf in Italien: Fondiardarlehen und Hypothekendarlehen im Überblick
Beim Immobilienkauf in Italien begegnen Käufer:innen zwei zentralen, hypothekarisch besicherten Finanzierungsarten: das
Fondiardarlehen (mutuo fondiario) und das Hypothekendarlehen (mutuo ipotecario, nicht- fondiär). Beide sind durch eine Hypothek auf der Immobilie gesichert – unterscheiden sich aber bei Zweck, Loan-to-Value-Grenzen (LTV), Laufzeit und rechtlicher Ausgestaltung.
Was ist ein Fondiardarlehen? (Mutuo fondiario)
Das Fondiardarlehen wird in der Praxis vor allem für Kauf, Bau oder Renovierung der Hauptwohnung (prima casa) eingesetzt. Typisch sind längere Laufzeiten (bis ~30 Jahre), die Eintragung einer Hypothek ersten Ranges und in der Regel eine Obergrenze von 80 % LTV. Rechtsgrundlage ist u. a. Art. 38 TUB (Testo Unico Bancario). Die Konsolidierung der Hypothek erfolgt beim Fondiardarlehen bereits mit der Eintragung in die Register (Art. 39 TUB). Prozessuale Privilegien: Bei Verzug genießt die Bank u. a. Vorteile aus Art. 41 TUB (z. B. erleichterte Vollstreckung, auch im Insolvenzfall).
Voraussetzungen für ein Fondiardarlehen
- Einkommens- und Vermögenssituation (Tragfähigkeit der Rate).
- Kreditgeschichte (inkl. etwaiger Negativmerkmale).
- Alter am Laufzeitende (oft Grenzen um 75/80 Jahre).
- LTV ≤ 80 % – wird diese Grenze überschritten, ist der Vertrag nicht automatisch nichtig, sondern gilt als nicht-fondiäres Hypothekendarlehen (Kassationsurteil Nr. 33719/2022).
- Hypothek ersten Ranges ist beim Fondiardarlehen die Regel.
Abgrenzung zum Baudarlehen (Mutuo edilizio)
Das Baudarlehen dient gezielt Neubau oder Erweiterung und wird häufig in Tranchen nach Baufortschritt ausgezahlt – basierend auf Genehmigungen und technischen Unterlagen. Der Fokus liegt stärker auf Projekt und Fortschritt als auf einem festen LTV-Deckel; beim Fondiardarlehen erfolgt die Auszah- lung hingegen meist in einer Summe.
Was ist ein (nicht-fondiäres) Hypothekendarlehen?
Das Hypothekendarlehen ist flexibler: Es kommt beim Kauf, für Renovierungen, Liquidität sowie Umschuldung/Refinanzierung in Betracht. Laufzeiten sind oft kürzer (Ø 5–20 Jahre); der Hypothekenrang kann auch zweitrangig sein. LTV-Quoten über 80 % sind – je nach Bank und Sicherheiten (z. B. Garantiefonds) – möglich. Die Konsolidierung der Hypothek erfolgt hier 10 Tage nach Eintragung (Art. 2839 ZGB). Für Erstwohnungsdarlehen sind 19 % Schuldzinsen bis 4.000 € steuerlich absetzbar.
Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick
Zweck: Fondiardarlehen für Kauf/Bau/Renovierung, überwiegend Hauptwohnung.
Hypothekendarlehen: Kauf, Renovierung, auch Liquidität, Umschuldung.
- Betrag / LTV: Fondiardarlehen für i. d. R. max. 80 % des Immobilienwerts. Hypothekendarlehen: 80 % möglich (Ermessen der Bank/Zusatzgarantien).
- Laufzeit: Fondiardarlehen bis ca. 30 Jahre. Hypothekendarlehen: 5–20 Jahre (teils bis 30, bankabhängig).
- Hypothekenrang: Fondiardarlehen: erst rangig. Hypothekendarlehen: 1. oder 2. Rang möglich.
- Konsolidierung: Fondiardarlehen: bei Eintragung (Art. 39 TUB). Hypothekendarlehen: 10 Tage nach Eintragung (Art. 2839 ZGB).
Immobilien in Italien kaufen: Welche Finanzierung passt?
Erstwohnung & lange Planbarkeit? Häufig Fondiardarlehen – planbare Laufzeit, erster Rang, LTV meist ≤ 80 %.
Renovierung, Liquidität oder Umschuldung? Eher Hypothekendarlehen – flexiblere Zwecke, ggf. höhere LTV-Quoten oder zweitrangige Hypothek.
Neubau mit Baufortschritt? Baudarlehen mit Tranchen.
FAQ zum Immobilienkauf in Italien & Finanzierung
Ist ein Consap-Darlehen fondiär oder hypothekarisch?
Das hängt von den Merkmalen der Finanzierung ab. Liegen LTV ≤ 80 % und Hypothek ersten Ranges vor, kann ein über Fondo Consap abgesichertes Darlehen fondiär sein; ansonsten ist es hypothekarisch.
Gilt die 80-%-Grenze absolut?
Für das Fondiardarlehen ist sie die Regel. Wird sie überschritten, wandelt sich der Vertrag in ein nicht-fondinäres Hypothekendarlehen (Kassation 33719/2022).
Rechtlicher Hinweis & Beratung: Dieser Beitrag bietet einen kompakten Überblick zum italienischen Immobilienrecht rund um Fondiardarlehen und Hypothekendarlehen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Länderspezifische Details und Bankkonditionen können variieren (Stand: 07. September 2025). Für eine Prüfung Ihres konkreten Falls und die optimale Darlehensstruktur kontaktieren Sie LAVVIT – wir begleiten Sie beim Immobilienkauf in Italien von der Objektprüfung bis zur Finanzierung.
